Новости мировой экономики и финансов

Новости мировой экономики и финансов

Новости мировой экономики и финансов, Вконтакте, vk, vkontakte, группа, сообщество, паблик

Новости мировой экономики и финансов - #58029 Как менялась стоимость жилья в кризис и чего ждать от цен в 2017 году

Как менялась стоимость жилья в кризис и чего ждать от цен в 2017 году

Помните декабрь 2014-года? Россияне в панике скупают метры, спасая накопления от инфляции и ослабления нацвалюты. Девелоперы так же массово заявляют о повышении цен на 15-20% и как один обещают удорожание «квадрата» в следующем году. Но вышло иначе. Покупательский ажиотаж быстро сменился застоем. Затем — очередной обвал рубля, спад в экономике, сокращение платежеспособного спроса и переизбыток предложения. Чтобы удержаться на плаву в новых реалиях застройщикам и владельцам «вторички» пришлось вступить в ценовую войну за клиента. О том, как изменилась стоимость недвижимости за время кризиса и чего ждать в 2017 году, рассказывает адвокат Олег Сухов (правовой консультант компании Правильные Инвестиции в Недвижимость).

После рекордных продаж конца 2014 года стоимость жилья в России действительно пошла вверх на 3-8% в зависимости от сектора, но, скорее, по инерции. К марту 2015-го от эйфории продавцов не осталось и следа. На фоне резкого увеличения объема предложения — в среднем по стране на 30-40% за I квартал — спрос фактически замер. В секторе новостроек количество сделок сократилось на 20%, «вторичка» в разных регионах потеряла от 15 до 40%. Сказались падение доходов населения и резкое удорожание ипотеки. После того как ЦБ поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%, часть банков полностью прекратили выдачу кредитов, часть ужесточили требования: ставки взлетели до 20% годовых, первоначальный взнос стал выше в два раза. Позволить себе такой дорогой займ могли единицы.
Именно тогда, весной 2015 года участники рынка начали ту самую негласную «игру на понижение», которую мы наблюдаем до сих пор. Удерживая номинальные цены от обвала, застройщики решили стимулировать спрос при помощи акций и бонусов, - приводит пример адвокат Олег Сухов. «Вторичка» ответила активным торгом. Уже к концу года 8 из 10 объектов недвижимости по стране продавалось на условиях дисконта, а размер скидок по отдельным сегментам достигал 30%. И если заявленная стоимость «квадрата» по итогам 2015-го в среднем упала на 5-6%, то реальная снизилась на 15%.
Ставка на демпинг отчасти себя оправдала: во втором полугодии покупателей удалось вернуть на рынок, однако к последующему удорожанию метра это не привело. Наоборот: высокая конкуренция, пиковые объемы строительства и стремительно ухудшающийся уровень благосостояния населения требовали все новых и новых уступок от продавцов.
В 2016-м официальная динамика цен в общих чертах повторила прошлогоднюю: небольшое оживление в первом квартале, сокращение во втором, стабилизация летом, после — символический осенний рост на 1-2%, который уже к декабрю сменился спадом. При этом на деле как «первичка», так и вторичный рынок по-прежнему выживали благодаря скидкам. Соотношение дисконтных сделок к обычным весь год держалось на максимуме — 8 к 10. Правда, бонусы стали чуть скромнее: теперь это около 8% против 10-15% в 2015-м. Таким образом, за последние 11 месяцев жилье в России формально просело на 5,5%, а с учетом акций и торга — на 12%. В общей сложности за два кризисных года недвижимость подешевела почти на четверть.
Во многом спасти цены от большего провала в этот период помогла льготная ипотека. По данным Минстроя, в 2015-м в рамках программы россияне оформили жилищных кредитов на 374 млрд рублей, за три квартала 2016-го — еще на 812 млрд. По сути, каждая вторая новостройка в стране была куплена с субсидированием. А после того как в уходящем году ЦБ снизил ключевую ставку до 10 %, понемногу начала оживать и «вторичка». Банки, получившие доступ к дешевым ресурсам, включились в конкурентную борьбу за заемщика, за свой счет понижая проценты не только на строящееся, но и на готовое жилье. В результате разница между льготными и обычными ставками сократилась до минимума, а сами показатели вернулись на уровень 2014 года. Так, на первичном рынке получить займ с господдержкой сегодня можно в среднем под 11,4%, без нее — под 12,5%, на вторичном — под 13,3%. Клиенты отреагировали оперативно: с января по ноябрь объем выдачи жилищных ссуд вырос до 1,3 трлн рублей и к Новому году прибавит еще около 200 млрд. Итоговый рост по сравнению с 2015 годом составил 30,6%, - резюмирует адвокат Олег Сухов.
На этой оптимистичной ноте действие программы субсидирования завершится. Что ждет ипотечный рынок дальше, определенности нет. Власти уверены: население будет активно брать кредиты и без господдержки. По расчетам АИЖК в следующем году банки выдадут покупателям жилья 1,7 трлн рублей, превысив результат 2016-го на 12%. Звучит обнадеживающе, но верится с трудом. Во всяком случае, в первом полугодии никаких предпосылок для активного роста нет. К февралю-марту ставки на новостройки, скорее всего, подтянутся до «вторички», то есть до 13-14%. С одной стороны, это докризисные значения, и заемщикам, казалось бы, не на что жаловаться. С другой — когда речь идет о кредите на миллионы рублей сроком на 20 лет даже 1% играет огромную роль. Опять-таки, номинальная ставка — еще не все. На конкретную стоимость займа влияет размер первоначального взноса и доходов получателя. Россияне же беднеют третий год подряд, рабочих мест в стране с 2014-го тоже не прибавилось. Те, кто мог и хотел взять ипотеку, уже это сделали. Остальные либо ждут дальнейшего падения ставок, либо отложили решение вопроса до лучших времен. Отчасти оживить ситуацию позволило бы снижение ключевой ставки до 9-9,5%. Но Центробанк ясно дал понять — до II квартала 2017-го никаких изменений не будет. Да и каким на самом деле окажется решение регулятора сейчас можно только гадать.
Вслед за спросом на ипотеку в ближайшие пару месяцев упадет и стоимость квадратного метра. Чтобы удержать клиента участникам рынка придется дополнительно скинуть 2-5% от формального ценника, либо увеличить скрытый дисконт. И это отступление, по всей вероятности, станет последним в 2017 году. По крайней мере, для «первички». С августа цены в секторе начнут расти и к концу IV квартала прибавят около 5-7%.
Причины просты, - утверждает Олег Сухов. Во-первых, сработает дефицит предложения. С прошлого года девелоперы очень осторожно закладывают новые объекты, уменьшается и количество самих игроков. Как подсчитало Рейтинговое агентство строительного комплекса, на сегодняшний день из 4850 активных застройщиков страны 121 компания находится в одной из стадий банкротства. По данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, с января 2015 года по сентябрь 2016-го в России разорилось 3,9 тыс. строительных организаций. По итогам текущего квартала рынок покинут около 600 фирм.
Во-вторых, в нынешних условиях для девелоперов прибавка к цене в 5-7% — это тот минимум, который необходим, чтобы покрыть инфляцию и хоть чуть-чуть отыграть кризисные потери. А их накопилось немало. С 2014 года себестоимость работ в отрасли выросла на 20%, инфляция превысила 18%, банковские кредиты подорожали с 11% до 16-18% годовых. Застройщики слишком долго играли в демпинг, пытаясь реализовать построенное и забывая о рентабельности. Чего стоит одна просрочка по займам: до кризиса ее размер не превышал 8%, теперь к проблемным относится каждый четвертый кредит. Если затянуть пояс потуже, для многих компаний он превратится в удавку.

Новости мировой экономики и финансов
Комментарии

Новости мировой экономики и финансов - #57998 Чем хороша новая инициатива Минюста: 4 положительных момента при лишен

Чем хороша новая инициатива Минюста: 4 положительных момента при лишении должников единственного жилья

Министерство юстиции объявило о новых революционных изменениях российского законодательства. Грядущая инициатива позволит за долги изымать у собственников единственное жилье, если его площадь в два раза превышает установленную законом норму на одного человека. При всей кажущейся неприемлемости, о чем уже успели высказаться ряд экспертов, такая мера, по мнению адвоката Олега Сухова, имеет и очевидные положительные особенности. Она поможет не только дисциплинировать большую часть безответственных потребителей, но и стать результатом пересмотра принципов российской кредитной системы.
Во-первых, принятые меры могут быть выведены в отдельный государственный микроинститут, регулирование которого, несомненно, должно простимулировать финансовую грамотность потребителей. При этом можно сказать, что это одна из самых нерепрессивных государственных мер, которая, к тому же, не будет стоить федеральному аппарату ни копейки.
Это обязательно обернется зачисткой российской кредитной системы от несостоятельного потребительского балласта. Массового отъема квартир у населения не предвидится, а значит, конституционные права граждан будут соблюдены, но каждый раз, перед тем, как оформить кредит, потенциальный заемщик серьезно проанализирует свои возможности и задумается – насколько он состоятелен для выполнения обязательств перед банком.
Ведь, как показывает опыт, одна только политика сдерживания – исключение высоко рискованных заемщиков с низкими доходами, введенная некоторыми банками в кризисные годы, не способна отфильтровать проблемный актив и упорядочить кредитную деятельность. По данным ЦБ РФ, показатели просроченной задолженности в России регулярно растут. С 2008 года удельная доля кредитов с несвоевременными платежами увеличилась с 3 почти до 9 % в общем объеме выданных займов.
Во-вторых, улучшатся показатели собираемости долгов, в том числе, и для управляющих компаний. До сих пор единственными мерами наказания, которые им позволяет принимать закон в отношении неплательщиков, являются: начисление пени, размер которой в соответствие с п.14 ст. 155 Жилищного кодекса составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, а также ограничение или прекращение подачи коммунальных услуг. Официальная статистика Минстроя позволяет думать, что проблема коммунальных неплатежей никогда не решается. Сегодня общий долг потребителей перед управляющими компаниями составляет 270 млрд. рублей. Примерно 15 – 20 % россиян являются должниками. Порядка 6 тысяч судебных решений о принудительном взыскании долга находятся в исполнительном производстве.
Этот показатель может уменьшиться, - утверждает адвокат Олег Сухов, - если взыскание будет обращено не на обычное имущество, чему, кстати, владельцы могут препятствовать, а на жилье. Сама по себе угроза оказаться в такой долговой кабале и остаться на улице может быть катастрофичной для относительно благополучных и адекватных собственников.
В-третьих, работа с долгами перестанет быть уделом коллекторских агентств. Как результат, таких контор в нашей стране станет еще меньше. Рынок, для которого с 1 января заработали новые жесткие правила регулирования, исключающие стихийную неконтролируемую деятельность и предполагающие обязательное включение в государственный реестр, станет еще более сдержанным.
Как это ни странно, но альтернативу «огульному выбиванию долгов» могут предложить сами банки. Скорее всего, они пойдут на увеличение штатных юристов и на укрупнение профильных отделов. Будут максимально задействованы принципы предварительной работы с заемщиком, чтобы исключить проблемную задолженность и определить кредитоспособность клиента на начальном этапе.
Вместе с тем, в судах начнет формироваться новая практика. Учитывая то, что оценка недвижимости на основе кадастровой стоимости уже вызвала определенный резонанс среди населения в контексте оплаты налога за недвижимость, новая мера только увеличит поток исков, касающихся величины объекта оценки. Так, по официальной статистики Росреестра, если в 2014 году российскими судами было рассмотрено порядка 4,8 тысяч дел о стоимости объектов недвижимости, то в 2015-м этот показатель увеличился на четверть. В некоторых случаях суд мог снизить размер кадастровой стоимости квартиры на 40-70%. Очевидно, что теперь вынесение таких решений вовсе исключат, то есть доказать какие-либо нарушения в действиях оценщиков или несоответствие отчета об оценке стоимости объекта положениям закона или стандартам будет практически невозможно.
В-четвертых, оценщики могут получить серьезный пласт работы, и эта относительно депрессивная сфера, которая уже долгое время нуждается в реформировании, сможет не только сама себя оптимизировать, но и укрепиться дополнительным функционалом за счет интеграции в государственный контекст.
Можно предположить, - говорит адвокат Олег Сухов, - что индивидуальные оценщики утратят право работать с такой категорией объектов, даже если состоят в саморегулируемой организации, как предписывает закон «Об оценочной деятельности». Такую оценку, скорее всего, уполномочены будут проводить лишь юридические лица, которые смогут предоставить дополнительные свидетельства своей состоятельности в виде банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по заключенному с заказчиком договору, и страховки, покрывающей потенциальные риски. Вполне возможно, что требования к таким компаниям могут ужесточить.
Вместе с тем, закон «Об оценочной деятельности» может быть пересмотрен и в части стандартов и методов оценки. Например, главное основание, по которому истец в суде зачастую пытается оспорить результаты оценки кадастровой стоимости объекта – это как раз обоснованность выбора ее методов.

Новости мировой экономики и финансов
Комментарии
Страницы:   следующая →